Los datos no mienten. Chile atraviesa uno de los peores ciclos para la vivienda en las últimas tres décadas. Los permisos de construcción habitacional alcanzaron su nivel más bajo en 34 años, mientras los precios de las propiedades se duplicaron desde 2010. Lo más grave: no sólo es más caro comprar, sino también más difícil. La combinación entre tasas hipotecarias elevadas, créditos restrictivos y viviendas más pequeñas y caras ha terminado por expulsar a miles de familias del sueño de la casa propia.
¿Quién puede comprar cuando el valor promedio del metro cuadrado supera las 86 UF y los sueldos reales apenas se mueven? Y peor aún, ¿quién puede construir si los trámites demoran años, los costos no bajan y la demanda se desploma? Estamos frente a una tormenta perfecta que amenaza con cronificar el déficit habitacional, destruir empleo y estrangular a toda una industria clave para la reactivación económica.
¿Qué hacer entonces?
Superar esta crisis no se logrará con soluciones cosméticas. Se necesita una estrategia estructural, dividida en tres grandes frentes:
1. Devolver el acceso a la vivienda
Hay que modernizar el crédito hipotecario: permitir plazos más largos (30 o 40 años), introducir garantías estatales parciales para primeras viviendas y facilitar refinanciamientos en mejores condiciones.
A la vez, debemos avanzar hacia una oferta pública y privada de arriendo con opción de compra, integrando fondos de inversión inmobiliaria con beneficios tributarios si se destinan a este fin.
Y no menos importante: el Estado debe recuperar el control del suelo urbano. Crear bancos de suelo públicos o mixtos y establecer condiciones urbanísticas claras para proyectos sociales es clave para frenar la especulación y reducir precios.
2. Reactivar la inversión inmobiliaria responsable
El Estado debe dejar de ser una traba. Hoy un proyecto habitacional puede tardar hasta 3 años en tramitarse. Se requiere una ventanilla única digital nacional, plazos máximos y silencio administrativo positivo.
Además, el fisco puede impulsar un verdadero plan de estímulo contracíclico con acceso a créditos de fomento, beneficios tributarios acotados y devolución anticipada de IVA para proyectos de viviendas bajo cierto valor.
Y por sobre todo: dar certeza normativa. Basta de cambios repentinos en planos reguladores o exigencias técnicas que alteran condiciones ya comprometidas.
3. Corregir distorsiones tributarias y financieras
En un país donde la propiedad inmobiliaria es uno de los principales medios de ahorro familiar, no se entiende que el impuesto territorial (contribuciones) siga aumentando con fuerza a través de reavalúos automáticos cada cuatro años.
Se requiere una reforma tributaria pro-vivienda que contemple:
- La rebaja de las contribuciones de bienes raíces como gasto deducible en la base imponible del impuesto a la renta para personas naturales.
- El congelamiento temporal del reavalúo fiscal realizado por el Servicio de Impuestos Internos, al menos por un nuevo ciclo de cuatro años.
- Y lo más urgente: la exención total de contribuciones para la primera vivienda de adultos mayores con ingresos mensuales de hasta $3.000.000. Algunos dirán que es un umbral alto, pero basta ver que una cuota de contribuciones de $500.000 representa casi el 20% del ingreso de ese pensionado en el mes respectivo y ello 4 veces al año por una casa que pagó durante toda su vida y por la que tributó en numerosas ocasiones. Es injusto e insostenible no hacerlo.
4. Evitar la especulación y democratizar el mercado
Debemos enfrentar sin temor la especulación. Viviendas desocupadas en zonas con alta demanda deben pagar impuestos progresivos. El uso intensivo del suelo no puede seguir sin control ni orientación social.
También es hora de abrir el mercado a más actores: pequeños y medianos constructores, modelos de co-living, multifamily y viviendas para adultos mayores.
Y para eso se necesita transparencia: urge un observatorio nacional de precios y costos inmobiliarios, que permita identificar abusos, monitorear tendencias y apoyar decisiones públicas con evidencia.
No más parches. Es tiempo de política habitacional de verdad.
Chile no puede resignarse a que el acceso a la vivienda sea un lujo. Lo que está en juego no es sólo la reactivación económica o los empleos en la construcción, sino la dignidad de miles de familias, el futuro de nuestros jóvenes y la cohesión de nuestras ciudades.
Esta es una oportunidad histórica para recuperar la fe en que, con reglas claras, coordinación público-privada y visión de país, la vivienda puede volver a ser un derecho real, no un privilegio inalcanzable.